Contractul de ipoteca

Definitie:

"Ipoteca este garantia acordata unui creditor, prin care acesta are dreptul real asupra unui bun (egal in valoare cu un imprumut) care apartine debitorului." (sursa: DEX)

"Ipoteca este un drept real asupra bunurilor mobile sau imobile afectate executarii unei obligatii." (sursa: art.2343 NCC)

________________________________________________________________

Ipoteca imobiliara se constituie prin incheierea contractului de ipoteca, insa ea produce efecte de la data la care obligatia garantata ia nastere, iar constituitorul dobandeste drepturi asupra bunurilor mobile ipotecate (art.2387 NCC).

Ipoteca este, prin natura ei, accesorie si indivizibila (art.2344 NCC); astfel , dreptul de ipoteca se mentine asupra bunurilor grevate indiferent de proprietarul acestora, iar creditor ipotecar are dreptul de a-si satisface creanta, in conditiile legii inaintea tuturor celorlalti creditori (art.2345 NCC), cum ar fi creditorii chirografari (2345NCC), sau a oricare alt creditor de rang inferior. 

Creditorii chirografari sunt creditorii care nu dispun decat de o chitanta scrisa de mana. Acestia nu dipun de o garantie reala (ipoteca, gaj) pentru creanta lor. Cu alte cuvinte, ei nu si-au constituit niciun drept de ipoteca sau gaj asupra vreunui bun al debitorului lor, ceea ce inseamna ca, la scadenta, daca debitorul nu plateste, nu vor avea prioritate fata de alti creditori in recuperarea sumei. Ei vor putea cere executarea silita a bunurilor debitorului, pentru ca, din pretul obtinut prin vanzarea la licitatie publica a acestora, sa-si acopere creanta.

Care bunuri vor putea fi executate silit? 

In principiu, oricare. Conform art. 2324 alin.1 din NCC (art.1718 din vechiul cod civil) "cel care este obligat personal, raspunde cu toate bunurile sale mobile si imobile, prezente si viitoare. Ele servesc drept garantie comuna a creditorilor sai". Iar in art. 2327 din NCC sunt stipulate si cauze de preferinta, "cauzele de preferinta sunt privilegiile, ipotecile si gajul".

Noul Cod Civil aduce un echilibru in raportul creditor ipotecar - debitor, consolidand pozitia debitorului care constituie o garantie ipotecara.

Astfel, clauzele abuzive din contractul de ipoteca sunt lipsite de efecte:

• nu se poate interzice constituirea unei alte garantii asupra aceluiasi bun ipotecar sub sanctiunea platii anticipate si imediate, la cerere, a obligatiei garantate;
• crediorul nu poate fi autorizat sa intre in posesia bunului sau, sa-si insuseasca fructele sau veniturile acestuia (de exemplu, chirii) pana la data inceperii executarii silite, conform legii.

De asemenea, in cazul neexecutarii obligatiei de plata, debitorul se bucura de o protectie sporita:

• vanzarea bunului mobil ipotecat de catre creditor se poate face numai cu incuviintarea instantei;
• debitorul se poate opune vanzarii, termenul pe care il are debitorul la dispozitie pentu a se opune executarii este mai mare (15 zile, fata de 5 zile);
• procedura de vanzare se suspenda pana la solutionarea definitiva a cauzei.

Contractele de ipoteca valabil incheiate sunt, in conditiile legii, titluri executorii (art. 2431 NCC), dar creditorul nu poate urmari in acelasi timp vanzarea imobilelor care nu sunt ipotecate, decat in cazul cand bunurile care ii sunt ipotecate nu sunt suficiente pentru plata creantei sale (art. 2487 NCC).